1、佳木斯市本级城镇基准地价调整背景及依据

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，深入贯彻落实习近平生态文明思想，坚持新发展理念，按照山水林田湖草是一个生命共同体的要求，总体统筹、分类推进自然资源评价评估工作。对生态保护区的自然资源，充分量化其生态价值，评价生态质量。农业开发区内的自然资源，以农业生产能力为主导，开展分等定级和评价评估。城镇建设区内可开发利用的自然资源，形成充分反映市场供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本的等级与价格体系，有效发挥价格杠杆对生态环境保护和资源节约集约利用的引导作用，促进自然资源管理向数量、质量、生态并重转变，支撑自然资源整体管护、合理开发利用和系统修复，建立政府公示自然资源价格体系。

根据自然资源部办公厅《关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）文件要求，“对超过6年未更新的城镇基准地价，各地应尽快完成全面更新”，《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)，“基准地价更新周期视市场情况而定，更新频率不得低于每3年一次，每隔6年应进行一次全面更新”；黑龙江省自然资源厅《关于开展城镇基准地价修订测算工作的通知》（黑自然资函〔2019〕289号）、《关于规范做好新一轮基准地价修订测算工作的通知》（[2019]-1019）、《关于加快推进公示地价体系建设的通知》（〔2021〕-470）相关文件要求，要求黑龙江省统一开展基准地价修订测算工作。

佳木斯市本级现行基准地价基准日为2015年3月31日，距今已有六年多，为保持佳木斯市地价水平的现势性，满足目前的土地使用制度改革和土地市场的发展，佳木斯市自然资源和规划局于2019年启动了佳木斯市本级城镇基准地价调整工作。

2、城镇基准地价研判过程

佳木斯市本级基准地价测算成果于2021年4月份初步完成，并由佳木斯市自然资源和规划局于2021年4月28日上午9时，组织开展佳木斯市城镇基准地价修订测算成果听证会，邀请社会各界人士参加，经办机构介绍基准地价修订测算成果过程，并做了详细说明，听证代表对价格提出了一些问题，对测算成果的测评方法、步骤和结果进行了质询，经办机构做了详细的解答，最终成果表示认同。

黑龙江省自然资源厅于2021年7月20日组织专家，对佳木斯市城镇基准地价成果进行验收，专家验收组认为，佳木斯市城区及所辖乡镇范围内的基准地价更新评估测算工作，理论依据充分、技术路线正确、资料齐备、调查数据详实、工作方案和技术方案切实可行，其成果符合《城镇土地估价规程》要求，通过检查验收，于2021年11月2日下发《关于佳木斯市城镇基准地价和标定地价成果验收意见的函》（黑自然资函〔2021〕606号）。

3、城镇基准地价内涵及作用

是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业、公共服务及公用设施等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县级以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

基准地价对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。也是为各级政府征收土地税费、土地使用权有偿出让、土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。

4、本轮修订调整基准地价包括地价种类

按照《关于规范做好新一轮基准地价修订测算工作的通知》（[2019]-1019）文件要求，本轮修订调整基准地价成果包括全额基准地价标准、政府纯收益基准地价标准。

5、本轮修订调整基准地价与以往地价有所不同

根据文件指示，本轮基准地价修订与以往基准地价内涵发生很大变化，一是测算用途发生改变，以往基准地价测算用途包含商业、住宅、工业用地，本轮基准地价测算用途在原来的基础上增加了公共管理、公用设施用地。二是，本轮测算基准地价为完整土地使用权价格，由土地取得费、土地开发费和政府纯收益三部分组成。

6、本轮基准地价测算方法

根据《城镇土地估价规程》，商服、住宅用地在土地级别内采用收益还原法、剩余法、分用途测算样点地价数据，经样点标准化，用算术平均法计算各级别商住用途基准地价。工业用地、公共服务用地、公用设施用地采用成本逼近法测算。