各有关部门单位：
现将《关于在全市开展不动产处置“带封过户”的工作方案》印发给你们，请结合实际贯彻执行。
黑龙江省佳木斯市中级人民法院 佳木斯市司法局
佳木斯市自然资源和规划局 佳木斯市不动产登记中心
佳木斯市住房和城乡建设局 佳木斯市住房公积金管理中心
中国人民银行佳木斯市分行
2024年2月21日
关于在全市开展不动产处置
“带封过户”的工作方案
为优化我市营商环境，提升法院案件执行工作质效，压减不动产处置过程的财产调查、评估、公告、一拍、二拍、变卖、过户、腾退等流程，解决处置周期长、程序繁、费用高且价值不确定性大、交付对抗性强等问题，依据中央全面依法治国委员会《关于加强综合治理从源头切实解决执行难问题的意见》（中法委发〔2019〕1号）精神，结合我市工作实际，制定本方案。
一、指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻中央全面依法治国委员会《关于加强综合治理从源头切实解决执行难问题的意见》（中法委发〔2019〕1号）要求，全面加强政府与法院的工作联动，充分发挥双方资源优势，强化调解在多元解纷工作中的作用，着力解决查封不动产融资难、自行处置成本高、风险大等间题，更好化解社会矛盾、维护和谐稳定，在全市范围内开展不动产处置“带封过户”工作。
二、创新不动产处置方式
（一）由过去不动产处置采取司法拍卖的方式，转变为司法拍卖或自行处置方式。
为推行自行处置方式落实落地，调动社会力量参与调解，即在诉前调解、案件审理、判后答疑、执前调解、案件执行等各个阶段，通过公证机构或者其他调解组织参与调解使查封债权人和债务人达成自行处置财产清偿债务的合意。
（二）不动产自行处置“带封过户”，包括“带封不动产自行买卖”和“带封不动产自行融资”。
“带封不动产自行买卖”是指不经法院司法拍卖程序，由债务人自行出售查封财产，实现不动产在查封情况下办理买卖合同网签备案、不动产转移登记等手续，最终通过出售财产所得款项实现债务清偿。
“带封不动产自行融资”是指允许债务人以查封财产自行办理抵押融资业务，实现不动产在查封情况下办理抵押登记，最终通过抵押融资所得款项实现债务清偿。
三、“带封不动产自行买卖”和“带封不动产自行融资”办理流程
（一）不动产状况调查。针对拟进行带封自行处置的不动产，公证机构应查明不动产权属，明确不动产的共有、抵押、查封、异议、交易税费等情况，作出财产调查报告，避免侵害第三人财产权益。
（二）合意自行处置。经调解，查封债权人和债务人达成财产自行处置合意的，债务人应向人民法院提交自行处置申请，人民法院对调解、和解协议的合法性、真实性进行审查后，出具同意债务人自行处置的法律文书。合意处置价格应当经所有查封债权人同意或者足以覆盖所有查封债权。
（三）签订买卖合同。人民法院同意自行处置的，债务人可以通过公共平台发布不动产信息、广告等寻找买家，买卖双方应当办理不可撤销的委托公证，确保带封不动产交易的稳定性和安全性。债务人与买受人就不动产交易达成合意的，双方签订买卖合同。不动产交易价格应当由第三方评估机构对不动产进行评估，确保交易价格合理，避免当事人恶意串通以明显低价转移财产，损害其他债权人的合法权益。
（四）提存交易资金。买受人应将价款支付至提存机构提存账户，充分保障查封财产和资金的安全性，确保当事人、买受人等利害关系人的权益不受损害。
（五）带封交易登记与交付。不动产登记机构应凭人民法院出具的同意债务人自行处置的法律文书及提存机构出具的价款提存证书，在查明无新的查封的情形下，为当事人办理买卖合同网签备案、不动产登记手续，交易过程中产生的税费按照相关规定缴纳。不动产交付由买卖双方自行办理。
（六）解除查封。不动产登记与交付完成后，提存机构根据和解协议，向债权人支付价款清偿债务后，向人民法院出具债务清偿证明。人民法院应作出执行（民事）裁定书和协助执行通知书，解除对涉案不动产的查封。
（七）买受人按揭贷款。人民法院出具同意债务人自行处置的法律文书后，买受人需办理按揭贷款的，可凭提存机构出具的首付款提存证书等资料向不动产登记部门申请办理不动产转移和抵押的“双预告登记”。金融机构、公积金中心根据抵押预告登记结果向买受人发放贷款，支付至提存机构提存账户。完成不动产转移登记、债务清偿、解除查封手续，抵押预告登记转为抵押正式登记。
（八）带封不动产融资抵押。债务人因资金周转困难暂时无力偿还债务，需要以查封财产融资偿债的，可以持人民法院出具的同意债务人自行处置的法律文书，与金融机构签订抵押贷款合同，并在不动产登记机构办理抵押预告登记。金融机构根据抵押预告登记结果向债务人发放贷款，支付至提存机构提存账户。完成债务清偿、解除查封手续，抵押预告登记转为抵押正式登记。
（九）特殊情形下的流程终止。在带封不动产自行处置流程中，如果出现新的查封或者买卖双方未缴纳相关税费，应终止处置流程，返还买受人价款、金融机构贷款或公积金中心贷款。
四、加强组织领导工作
成立专项工作领导小组，由市中级人民法院分管副院长、市不动产登记中心主任任组长，市司法局、市住建局、市自然资源和规划局、市住房公积金管理中心、中国人民银行佳木斯分行分管领导任成员，办公室设在市不动产登记中心，主任由市不动产登记中心分管领导担任，负责日常工作协调和推进落实工作。
五、推进措施要求
（一）健全工作沟通机制。人民法院、司法行政部门、住建部门、不动产登记机构应加强事前、事中、事后沟通协调，在业务办理过程中做好各部门之间的信息传递和对接工作，确保各部门能够及时了解业务的进展情况，做出有效的应对。
（二）简化办事流程手续。各部门应积极推进带封不动产自行处置工作，做到精简申请资料、压缩办理时限，为各方当事人提供快捷、便利的服务。
（三）搭建特殊资产自主交易平台。为提高带封、带押等特殊资产的处置效率、确保交易安全，各部门可以联合搭建涉及查封、抵押等权利负担的特殊资产的自主交易平台，以提高特殊财产的处置效率，促进资产流转，优化资源配置。
（四）推广应用各县区。各部门应积极主动向县区部门延伸，将“带封不动产自行买卖”和“带封不动产自行融资”办理方式推广应用至各县区。
本方案自下发之日起施行。
附件：1.执行（民事）裁定书（带封过户用）
2.执行（民事）裁定书（带封融资用）